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利好組合拳加速成都樓市去庫存
??剛需抄底趕緊 投機期望不宜太高
??短短4天裡，各種樓市利好政策紛至沓來，被視為“08年後最大力度、最密集的救市行動”。其中，“330新政”由於涉及信貸、稅費等房屋二胎 房屋二胎銀行申辦支持改善型需求的直接利好，更令不少購房人聞風而動。
??新政出臺，樓市混戰也隨之開啟。目前成都樓市的情況究竟如何？開發商如何應對此輪“大禮包”？抄底者是否還有機會？這些都成為備受關註的問題。
??開發商“不打烊”“不漲價”搶客源
??在蓉城，樓市新政的影響正在持續發酵。
??截止4月2日，房貸新政發佈三天後，蓉城的商業銀行已然有所跟進。金融投資報記者瞭解到，目前工行、光大、招行都表示已收到總行的正式通知，開始執行新的房貸政策，即對二套房貸款客戶執行最低首付四成。
??與銀行相比，各大開發商的反應則更加“激烈”。新政公佈還不到24小時，萬科率先發聲，“24小時不漲價，24小時不打烊”等多則廣告出現在萬科不同城
市公司的對外宣傳中。在成都，萬科也推出瞭“4月6日前所有項目售樓部開放到晚上12點”的活動，以搶占先機。藍光也表示，將推出“迎接樓市新政藍光全國
大動作”，不過具體內容尚未透露。
??除瞭“不打烊”外，房企也在“降首付”上著墨頗多。如位於城南的某樓盤就推出瞭最低首付一成的付款政
策。其中，首套房客戶最低首付一成，二套房客戶最低首付兩成，剩餘的首付款由開發商先期無息墊付，客戶可以正常進行簽約和貸款，隻需要在6個月後支付剩餘
的首付部分。信和地產某項目則新推出瞭首付分期6個月和一年的新政策，且選擇首付分期6個月，則可以在原有優惠的基礎上再增加1%的優惠。
??從房企反饋的情況來看，早在新政出臺的風聲出來之後，市場成交情況就有所改善。“相較於春節前，最高有近五成的上漲。”某樓盤項目負責人表示。藍光方面也透露，在售項目的來電來訪有所增加，且新項目來訪量增長更加明顯。
??另一方面，政策對於二套房與改善型需求的傾斜，也令二手房中介感到振奮。新政對營業稅免稅門檻的降低，令更多樓齡在2-5年間的樓盤擺脫瞭高達5.6%的營業稅，這也被業界認為將促進“賣一買一”的換房熱。
??從記者瞭解的情況來看，房貸新政出來後，雖然成交量變化暫時尚不明顯，但多傢二手中介門店都出現瞭看房源和咨詢的人明顯增加的情況。
??另一方面，房東調價的情況也逐漸顯現。“一套142平米戶型的房源之間談好的成交底價最低180萬，免征營業稅後，房東來電將價格調整到瞭185萬
元。”武成大街某房產中介經紀人指出內裡乾坤，“這套房子產權剛滿2年，營業稅免征後二胎房貸利率節省瞭8、9萬，房東當然不願將利益都讓給買傢。”
??事實上，據相關機構統計顯示，3月上中旬，成都二手房掛牌成交均價呈現出下滑趨勢。其中，3月16日-22日，均價下跌至8453元/平方米，創造瞭近
兩年來周掛牌價格歷史新低。不過，隨著利好消息的不斷釋放，3月23日-29日的最新數據顯示，成都市二手房（住宅）掛牌均價環比上升10.1%，達
8546元/平方米。此外，成交面積與套數也分別環比上漲11.84%與11.41%。市場似乎有瞭回暖的跡象。“首付比例與營業稅都是購房者所關註的焦
點，同時也是影響賣房者心態的重要因素。短時間內，市場應該會打破僵局，更加活躍一些。”一位房產中介經紀人表示。
??大趨勢 “新常態”下房價漲幅有限
??種種跡象表明，在政策利好的驅動下，成都樓市正在迅速回暖。克而瑞研究中心分析認為，3月末成都樓市呈現供求火爆態勢，這是多方政策利好和對於未來政策預期的充分體現。春節後的3月開始實行降息，同時全國“兩會”對房地產的基調是支持自住型和改善型需求，加之大量項目實行平價走量的政策，從而使成都樓市回暖十分迅速。
??在上海某房地產研究院副院長楊旭紅看來，與調控相關的六部委全已亮相，這也意味著接下來相關新政將很少。抄底季已近尾聲，購房者應放棄觀望、積極入市。楊紅旭預計4月成交量必大增，而5月70城房價也將環比止跌反漲。
??不過，值得關註的是，從成都樓市目前的情況來看，雖然新房銷量有所回升，但並未伴隨明顯的價格增長。包括楊紅旭在內的多位市場分析人士均認為，房價不會
再度重演2009年的瘋狂上漲。中國傢庭金融調查與研究中心副主任尹志超分析指出，在目前商品房產能過剩的背景下，新政策能夠推動改善型需求的購房者入
市，但很難改變消費者、投資者對房地產整體行業較為謹慎的態度。楊紅旭也分析認為，“大城市的自住需求盡可以購房，但投資投機者不宜抱太高期望。”
??事實上，雖然此輪“促銷”中，有房企透露出“即將漲價”的概念，即“4月1日零點前不漲價”等。不過，業內人士指出，類似的營銷措施，更多是為瞭給購房者漲價的心理預期，以吸引購房人交易。主要目的依舊是加速去化。
??總體來看，供應高企、回款需求強烈仍然是房企共同的心聲。一方面，堅定執行去存貨；另一方面，將發揮產品多元化優勢，積極推出滿足市場需求的改善型產品，以靈活的推盤和定價策略抓住市場機會—也在成為成都開發商們的主流策略。
??業內人士指出，在保持合理負債的水平下，保證現金流充足才是開發商最重要的任務。“此次借助政策利好應更多的關註於加快去存貨，而不是通過漲價來賺取更多利潤。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/08515989559573688927099.shtml
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