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投入少，相對安全，輕資產模式走俏
??上周五，素有“小萬科”別稱的朗詩對外公佈，旗下全資附屬公司南京朗銘與修宸投資、蒼宸投資及蘇州朗宏置業訂立增資擴股協議。這次在蘇州項目引入投資方，也意味著朗詩在輕資產路上又邁出瞭一步。
??但這僅隻是房企試水輕資產模式的一個縮影。近一年，萬科、萬達、億達、遠洋、保利等房企也紛紛宣佈將向輕資產模式轉型。“輕資產”究竟是何方神聖？它有著怎樣的魅力引得房企競折腰呢？
??各路房企愛上“輕資產”模式
??近期，萬達啟動瞭第四次企業轉型，這次轉型是以輕資產轉型為主，即通過輸出設計、建造、招商、運營、品牌等啟動項目，所有投資由社會資本投入，萬達集團總體統籌。
??萬達承諾給予社會資本一定比例的資金收益，社會資本不可以“資本名義”幹預項目經營，項目落地後，投資方可以在營銷上發揮自己的能力。這是同萬達達成合作的前提。
??萬達集團中層管理者表示，目前有近20傢大型金融機構正在和萬達廣場簽訂投資協議。萬達已與光大安石(北京)房地產投資顧問、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付4傢投資機構分別簽署瞭有關合作協議，4傢投資機構將出資240億元用於投資萬達20個萬達廣場，這些合資項目將成為萬達廣場輕資產轉型的“排頭兵”，萬達商業隻負責建設和管理。
??除萬達、朗詩等房企外，萬科、億達、遠洋、保利、泛海、綠城、龍湖、世茂房地產等在內的企業去年都相繼提出瞭輕資產戰略轉型。
??輕資產模式追求的其實是杠桿效應
??據悉，地產行業的重資產模式是指當土地升值速度高於資金成本時，所有房企都會尋求儲備更多土地，隻要拿著資產本身就可以獲得豐厚回報。而“輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。
??在目前的房地產行業，輕資產的類型有很多：如以彩生活模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及保利、晉愉的地產基金等。
??按照萬科的解釋，小股操盤是指公司在合作項目中不控股，但項目仍然由公司團隊操盤，使用公司品牌和產品體系，共享公司的信用資源和采購資源。
??萬科總裁鬱亮表示，過去“大股操盤”，萬科都占一半以上股份，所費的資金較多；轉型後，“萬科是小股操盤，我們會學會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入來給創造更多回報”。
??花樣年的彩生活則是另一種模式。去年6月，花樣年集團與其旗下物業管理公司彩生活分傢，剝離之後的彩生活於當月底登陸港交所，並成為瞭國內物管上市的第一股。借助APP和網絡平臺，彩生活為其管理的465個小區打造出一個生活服務的雲平臺。通過網絡建立一個“大社區”，並利用這“大社區”賺錢，這是彩生活主要的盈利模式。
??但這些輕資產真的“輕”嗎？卓越集團執行總裁張遠對此有不同的看法：“我覺得彩生活、代建應該屬於輕資產，但像小股操盤這種操作模式，還是重資產。”
??張遠在第四屆中國價值地產年會上所作的主旨演講指出，對於萬科來說，通過小股操盤，投入的自有資金少一些，但總的開發資金投入並未減少。相比而言，其他的輕資產模式，如彩生活和代建，需要投入的總資金很少，是真正意義上的輕資產。
??“當前市場情況下被迫的選擇”
??不管選擇瞭怎樣的道路，各路房企都不約而同地瞄準瞭同一個目標“輕資產”，其原因何在？萬達集團表示，首先，輕資產模式豐富瞭萬達的商業模式，未來萬達商業地產將輕重並舉。其次，輕資產模式企業收入來源於租金分成，不需通過房地產銷售獲得現金流，可使企業收入不受房地產市場波動影響。第三，實行輕資產模式，萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益相當可觀，高於行業平均水平，大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。第四，輕資產模式市場需求旺盛，正契合瞭中國經濟發展以依靠內需及消費為主的新發展模式，有利於企業迅速擴大規模，提高市場占有率。
??4月10日與綠地集團簽約聯手進軍南京的遠洋地產則表示，輕資產模式是為瞭實現合作共贏，合作開發模式不僅有助於不同開發企業發揮各自開發經驗和品土融宜蘭宜蘭土融牌優勢，更可降低開發風險，實現穩健增長。
??方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，輕資產模式是房企在當前市場情況下被迫的選擇。通過股份分散，輸出技術、管理的方式，能夠有效地控制風險，保障穩定發展。
??不過，盡管眾多房企紛紛走向“輕資產”，也在國內資本市場受到熱捧，但表現卻並不如意。提出社區服務、代建等輕資產業務的花樣年、綠城等股價表現平平。彩生活盡管業績增長兇猛，去年上半年1.63億的營業收入，但與花樣年同期29.17億元營收相比，隻占到瞭5.59%左右。
??針對這種情況，西南證券分析師黃小寧在接受《重慶商報》采訪時表示，“房企的輕資產業務都非其主營業務，收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段；另一方建地貸款宜蘭三星建地貸款面，地產基金投資、社區化服務的市場也還在培養之中。”
??“相對安全，但獲利空間並不太大”
??房企們爭先走上“輕資產”之路，前路是否光明？
??三益中國執行董事、亞太商業不動產學院學術委員會副主任劉曉蘭在接受贏商網專訪時，稱“未來商業地產的發展將會分成兩個梯隊，由‘重資產’向‘輕資產’轉變，”在她看來，向“輕資產”轉型正是商業地產的發展方向。
??有業內人士表示，輕資產本質是企業在資產回報降低、行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的優化配置來提高行業整體效率水平和優勢企業的市場空間。輕資產戰略無疑大大減輕瞭企業的資金壓力。提高效率，創新服務，與資本市場結合，與金融資產掛鉤，將重資產轉化為輕資產經營，這是目前不少房企暗中尋求利益最大化的戰略途徑。
??但旭美商業CEO潘韜對此持謹慎態度。4月10日，在中國商業地產行業發展論壇2015年會上，他表示，“當整個經濟環境無法支撐一個行業的正常發展，當整個市場無法支撐一個行業的正常回報，大傢都去選擇不投入、不持有的‘輕資產’模式，誰會是那個選擇‘重資產’的冤大頭呢？中國商業地產同仁們現在要關註的重點不是什麼‘輕資產’，而是要解決我們一直沒有很好解決的兩個根本問題：怎麼提高項目的回報率，怎麼打造企業的核心競爭力。這個世界上沒有什麼捷徑可走，更沒有什麼救世主，最後隻能還是要靠我們自己。無論主動還是被動，隻要你還在做商業地產，真正的出路還是要在行業的本質上下功夫。”
??寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，“輕、重資產是相對而言的。”相較於以前“建瞭就賣”的快速周轉模式，現在房地產企業所運行的“輕資產”模式的確是一種新的轉變，它相對安全，但獲利空間卻並不太大。他坦言自己較為欣賞香港某些房企的做法，“香港有些先鋒房企選擇自持物業，擁有一定的固定資產。這種做法既賺瞭錢，又擁有相當的抗風險能力。”
??業界聲音
??商業地產“以售養租”的重資產模式難以為繼
??旭美商業CEO潘韜：商業物業開發和持有的回報不足以帶來資本期望的回報率，甚至不足以彌補資金成本的時候，企業自然會選擇“輕資產”模式。過去十年，在金融工具不足、商業物業回報率低下的大環境下，切合國情的“萬達重資產模式”對中國商業地產行業影響至深至遠，租售結合、以售養租是中國企業切入商業地產的首選模式，也是商業地產的“中國式重資產”模式。
??如今大傢對商業地產“輕資產”模式趨之若鶩，其實是因為住宅地產高利潤的黃金十年一去不復返，“以售養租”的“萬達重資產模式”難以為繼，我們不得不尋找新的出路。
??要想擺脫重資產就要做到：不貪、創新
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進：房企若要擺脫重資產的模式，關鍵兩個詞：不貪、創新。從“不貪”角度看，房企需要擺脫對過去高暴利模式的依賴，甚至需要選擇退讓一步。在資金充裕的時候，不應該急於拿地，而是看一下有沒有新的領域可以突破。而從“創新”角度看，需要積極迎合目前市場的變化，在產品結構、業務模式、營銷等方面進行創新。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/09065994636878887043693.shtml
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