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鬱亮焦慮、小米入侵、中介火燒連營都是互聯網惹的禍
從2013年開始一直到現在，地產界中最流行的風暴是———互聯網思維。到2014年，互聯網思維已在主導房地產走向大變革時代。將互聯網思維炒得火熱的是萬科，而從目前看，互聯網思維對房地產行業變革影響最大的是銷售和物業服務環節。
房產電商平臺正在成為主流營銷模式，從目前的效果看，其達到瞭在大數據時代下多贏模式的初步階段，一方面房產電商便於購房者獲取房源信息，更重要的是購房者通過這個平臺購買的房屋可以得到比線下銷售更豐富的優惠。另一方面，對開發商來講，不但能免費獲取強大的營銷路徑和客戶路徑，而且節省瞭大量的推廣和促銷費用。而作為居間服務商的電商運營企業也從中得到瞭好處。
而銷售環節模式的變化，又會影響到開發環節，以前是房子即將開賣時通過賣方市場告知買傢，而在互聯網思維下買方市場的主導思維會更強，開發商可以通過抓取用戶，交流反饋來針對特殊人群進行設計，類似於定制產品，小米公寓即屬於這種類型。
與營銷環節相比，互聯網思維下的物業管理似乎是一塊更有想象力的蛋糕。其通過整合產業鏈下遊的物業服務、社區商業、智能傢居等產業，成為社區運營的平臺，把住戶變成用戶，最終形成閉環的社區服務的商業模式。花樣年物業自主研發出瞭一套社區物業管理電子商務平臺———彩生活，業主足不出戶就可以享受到集訂購、配送、服務於一體的一站式服務。花樣年之後，萬科、綠城也先後在物業管理上進行互聯網思維的佈局。
與此同時，此前房地產行業最根本的開發設計、拿地等環節也日益受到互聯網思維的滲透。采寫：南都記者蔣奇政
鏡頭1
老大的焦慮
雷軍說，可以成本價賣房。
鬱亮呆若木雞，苦思兩年推“合夥人”
如果說，從2013年開始，萬科頻繁拜訪騰訊、阿裡巴巴、小米等互聯網企業，曾經一度讓業界摸不清萬科到底想幹什麼的話，那麼，當2014年3月份，萬科在春季例會上趁勢推出事業合夥人制度時，一切疑問都迎刃而解瞭。
第一個把“合夥人制度”帶入公眾視野的，不是萬科，而是阿裡巴巴。從已公開的信息看，阿裡巴巴的“合夥人制度”與萬科“事業合夥人”，有形似之處，但差異也頗大，甚至可以說萬科在“合夥”的概念上走得比阿裡巴巴還要更遠一些。根據阿裡巴巴的招股書公示，阿裡巴巴高層合夥人的權利，在於提名董事會中的大多數董事人選，而不是按照持有股份比例分配董事提名權，從而防止阿裡巴巴在上市之後遭遇控制權旁落的情況出現。
而萬科“事業合夥人”的三板斧是“員工持股計劃”、“員工項目跟投”以及將更多權力下放至區域公司。其中，“員工持股計劃”與阿裡巴巴合夥人有所類似，即通過代表公司1320名事業合夥人的深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)(以下簡稱“盈安合夥”)增持萬科股票，其目的之一，也是為瞭對抗“門口的野蠻人”，加強管理層對公司的控制力。
另一個舉措，是項目層面的員工跟投制度。即，對於今後萬科所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。這意味著每個員工都有可能成為參與項目決策的微小個體，它實質性地改變萬科從投資買地到銷售結算這一項目操作全流程的所有行為。在去年的廣深媒體見面會上，深圳公司總經理周彤曾以此解釋瞭萬科為何沒有堅持龍華地王最後一棒爭奪。此外，這幾年來，萬科陸續將更多的權力下放到區域公司，增強區域總部的管控能力，這也被鬱亮稱為推進事業合夥人制度的一部分。
在萬科集團2014年終述職會上，“合夥人”被鬱亮稱為“記入萬科史冊”的頭等大事，“哪怕很枯燥，但已經紮根，而且影響非常深刻”。毫無疑問，作為一種新的發展機制、管理機制、分享機制，事業合夥人對萬科的影響之深，在於它將成為萬科下一個十年進行業務創新的新機制平臺。除瞭操作層面制度上的變革與創新，更深層次的變化體現在萬科人思維方式上。
這種將以往的金字塔結構攤成餅的組織變革，被管理學傢稱為“去中心化”。就像K K在《失控》一書中提到的，由一個中心帶動的原子鏡像已經是過去時瞭，下個世紀的科學象征是充滿活力的網絡。
如同鬱亮所言，一個新的生態形成必然伴隨混亂的過程，但混亂才會帶來生機勃勃，才會帶來新的機會。“我們未來3年之內允許混亂的存在，允許打架，如果沒有沖突，創新幾乎不太可能。”
采寫：南都記者詹燕燕
鏡頭2
花樣年的對抗
我們已不叫開發商 “輕裝”上陣也能上市
在互聯網思維全面侵襲房地產行業的這股思潮中，從萬科開始，不少品牌房企都在致力於將時髦的互聯網思維吸納進公司未來運營戰略中，首先提出的命題便是“輕資產轉型”。而要從2014年轉型輕資產的房企中挑出一個決心最大的，那花樣年是當之無愧。
從2013年中開始，花樣年的掌舵人潘軍便在各種不同場合一再叮囑媒體，“花樣年已經不是開發商，叫我們社區服務運營商。”到瞭2014年，花樣年真的動手瞭。2014年6月30日分拆出集團旗下盈利率最亮眼的社區物業板塊彩生活在港交所成功敲鐘掛牌，8月14日又在年中業績發佈會上宣佈地產開發板塊將轉型為“地產基金+代建”。這兩個動作意味著：這傢連續兩年銷售額過百億的房企已經拋棄瞭“拿地-開發-融資-銷售”這一重資產運營模式，未來的發展重心已經轉移。
“過去十年房地產幾乎是單邊上漲，重資產的開發模式有利於房企獲得更高的利潤。如今單邊上漲的市場一去不返，未來行業雖然總體上是保持平穩波動，但也會有下行周期。如果房企仍舊維持重資產開發模式，一旦碰到熊市風險會很大，這也是傳統地產股估值很低的重要原因。輕資產的開發模式不僅有利於分散風險，也可產生協同效應，帶來更高的回報。”潘軍在2014年8月博鰲房地產論壇上的一番論述，為該集團的轉型寫下註解。
結合花樣年和彩生活年中報表發佈可以判斷，潘軍在發言的當時心中有數：受市場氛圍影響，花樣年2014年上半年累計銷售額不過18億元，同比下滑50 .95%，而剛剛完成上市的彩生活上半年則實現營業收入約1.63億元，同比增長49.0%，毛利率則從12.1%上升至66.1%。在接受南都記者采訪時潘軍曾感慨，“花樣年10年攢下諸多土地，養著數千人的團隊，市值卻不如輕輕巧巧的彩生活。”或許，正是彩生活不斷增長的盈利率和迅猛擴張的速度，使得花樣年轉型輕資產的底氣更足，欲望也更強烈。
總而言之，無論是金融還是養老，花樣年未來的輕資產文章，都要做在自身搭建的社區服務平臺之上。因此，彩生活，以及“解放區”等新建平臺所提供的用戶體驗，將決定花樣年轉型的成敗。目前彩生活借助手機A P P、呼叫中心、天眼、中央監控系統等科技手段以及預算管理，獲得的成本優勢和盈利已經彰顯，如何保證服務品質不因成本降低而“失控”，則仍要受到市場檢驗。
二胎房貸銀行利率年息貸款全省皆可處理采寫：南都記者謝秀鎏
鏡頭3
O2O火燒連營
四大中介集體封殺搜房：線上拉線下 線下要線上
O2O，原本說的是“線下商務機會與互聯網結合，使互聯網成為線上前臺”的一種商業模式。在2014年的房地產行業裡，它說的卻是一場圍繞著房地產電商展開的、從線上到線下的、沒有邊際的“中介生死戰”。沒有一傢公司事先預料到互聯網思維會通過這樣一種方式，來改變這個行業。
自2014年3月開始至12月，以中原、美聯、世華、鏈傢為代表的中介代理公司，和以搜房網、安居客為代表的房產網絡平臺，兩方原本是緊密合作的，但在市場低迷的2014年初嫌隙卻陡然擴大。隨後，聯盟-封殺-再聯盟-再封殺，從利益之爭到模式之爭，交織著愛恨情仇的一連串事件，在年底漸入高潮。
當你嘗過滿漢全席，就無法再滿足於一碗方便面。互聯網為人們生活帶來的便利和高效，同樣如此。在越來越多用戶習慣於通過搜房網、安居客來尋找房源時，中介經紀人對房地產線上平臺的依賴也同步提升，為瞭獲取更多的推廣資源，經紀人們不得不支付更高的端口費用。據Q房網的估算，全國經紀人一年的端口費用投入約12億元。在成交低迷階段，仍在不斷提高的端口收費便成瞭中介行業線上線下爭端的導火索。
在2014年3月份安居客遭遇京滬中介封殺下架被迫停止調價後，6月開始，北京、廣州、成都、杭州、深圳、上海，幾乎每座城市都迎來瞭中原、鏈傢等多傢市場占有率較高的中介公司聯盟封殺搜房網的消息，搜房網股價暴跌20%以上，市值3個月蒸發136億元。搜房網最終選擇瞭停止漲價。
然而，一時受挫的搜房網接著先後入股國內第一大和第四大房產中介公司世聯行和合富輝煌，成為兩傢公司的第二大股東。對兩傢中介公司而言，搜房帶來的資金註入價值，比不上搜房在網絡技術研發、網站運營和推廣以及移動端的佈局能力優勢為他們帶來的新機遇。合富輝煌董事長扶偉聰認為，傳統的代理行業在嫁接瞭新興互聯網思維後，將改造傳統中介行業生態。
在搜房由線上侵入線下的佈局顯現雛形之前，由線下打通線上的挑戰者便出現瞭。2014年6月18日剛與中原、美聯、中聯聯手封殺搜房網的世華地產，於6月20日宣佈加盟其孕育的網絡平臺Q房網。結合2013年的線下中介業務和3年的線上產品研發，Q房網在亮相百日之後便釋放出瞭“顛覆行業”的野心，使出的絕招便是“大幅提傭”。
在提傭的背後，Q房網所推動的“合夥人制”、“管理環節扁平化”和自建線上平臺，都在事實上撬動瞭房地產中介行業多年未動的運營模式。為此，Q房網初期遭到瞭過去盟友的封殺。隨之而來的是整個中介行業對“獨立經紀人制”和“公司制”兩種模式的大討論。
模式之爭尚無定論，西方發達國傢通行的“獨立經紀人制”是否代表著行業前進方向也有待市場檢驗。但Q房網帶來的“鯰魚效應”已波及整個行業，中原、美聯、中聯、傢傢順等數傢在深圳合計擁有超過1000傢地鋪的中介公司近期不同幅度地提升經紀人傭金比例，而各傢也都向南都記者表達瞭囤積數以億計的重金應對“消耗戰”、打造自有線上平臺的計劃。
采寫：南都記者謝秀鎏
鏡頭4
門外野蠻人入侵
YOU+公寓 小米挑起端口大戰
傳統地產終究會否被顛覆?
房地產與互聯網結合會碰撞出怎樣的火花?小米公寓找到瞭屬於它的答案。從YOU +國際青年公寓到小米傢裝，再到智能傢居系統，雷軍真的帶領小米顛覆瞭房地產。小米公寓以一種新興的互聯網思維，把租戶的居住體驗擺在第一位2胎代墊款任何問題免費諮詢，用互聯網思維顛覆瞭傳統房地產產業鏈，掀起傳統房企思維革新，做出“爆款”自然有它的道理。
相對於其他業主急租的心態，小米公寓直接明瞭地提出瞭霸道的“三不租”原則：45歲以上不租;帶孩子的不租;不愛交朋友的不租。即便這樣，它依舊被追捧，因為它找到瞭初上班年輕人居住上的“痛點”：初上班人群都年輕，且往往經濟承租能力較弱，偏向合租，同時又需要上網和同伴。小米公寓則在群居與個性之間拿捏到瞭一個較好的平衡點。
小米公寓低價又配套齊全的特點，對初來乍道的畢業生或是在外尋求發展的年輕人來說，有著極強的吸引力。租戶不僅能以2000～3000元/月租到滿意的房子，而且還能享用小米公寓精心打造的公用大客廳，在這個公共區域，有豐富多彩的聯誼活動。借此平臺，租戶可結識來自各行各業、五湖四海的朋友，交流、碰撞，並實現資源與人才的整合，這一點，尤其體現出瞭“開放、平等、協作、分享”的互聯網精神。
把“產品”做到爆款、把用戶體驗做到極致的互聯網思維與理念，促進瞭小米公寓對房屋使用人性化細節的種種改進。個性化也就是人性化，小米公寓的租戶都能按照自己的喜好打造滿是個人風格特色的室內空間。據悉，進入公寓不需鑰匙、數卡器，而是通過彈珠機拉桿、腳踏密碼器等有趣的玄關或者指紋識別鎖等才能進入;而空氣凈化器、攝像頭、面板開關、智能插座以及紅外感應器等智能設備控制端都會集成在小米路由器的A PP裡，可分別單獨操作，實現智能傢居的各個功能。
如軟銀創始人孫正義所言：“對於中國，住宅將是互聯網社會最大的端口，小米挑起的端口大戰看來一觸即發。”更令人稱贊的還有小米公寓的賺錢能力。按其創始人的公開表示，以小米公寓鳳凰店項目啟動資金為500萬元，總共出租80個房間，每月收租16萬元，算下來毛回報率達38.4%!僅憑此，誰還敢說它隻是一個“烏托邦”社區?再次證明，小米公寓有錢賺，才能任性。
采寫：南都記者 張銳宣 實習生 周苗苗
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/08365964188748920180441.shtml
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