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  新浪樂居:這種信心來源於哪裡?

旭輝集團董事長林中

  林中:我能接受,但不甚滿意,因為它並沒有反映我們的實際價值。隻要給我們時間,我相信很多投資者會認識和支持我們,我認為最終的股票價格會反映我們這種價值。最近大傢看到有機構投資者在關註我們,而且有些已經進來。上次我們給RRJ基金做瞭一個定向增發,它們就是一個比較大的機構投資者。我也看到報道,說是恒基兆業李氏傢族的私人投資通過二級市場交易增持旭輝股票。

  對於僅上市一周年的"新生"而言,在業界眼中,如此表現尚屬可觀。事實上,自2006年以來,截止目前,數十傢內房股中,現時股價維持在發行價之上的公司並不多。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/10022516852.shtml

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  新浪樂居:旭輝一直在致力於縮減融資成本,這個對你們很重要嗎?

  新浪樂居:這一年來你最深的體會是?

  林中:現在還不能講,我們明年的銷售目標會在1月份出來,肯定會超過今年,我們內部對明年有自己的計劃,增長率一定會高於行業平均以上。在這點上我們堅持保守承諾、超額兌付,第二我們還是會按我們的節奏去進行長跑。

  上市一周年之際,旭輝集團管理層與媒體餐敘。董事長林中沉穩篤定,面對各路拋來的問題"炸彈"來者不拒,總裁林峰帥氣,年輕進取,顯示出旭輝風格另一面。樂居深度報道匯總》》

  林中:旭輝要跟這些競爭對手學習,采納百傢之長。其實在每一個城市我們都會研究TOP5房企,為什麼?我們要研究,要去趕超這種企業。第二我們關註競爭對手,有些規模跟我們差不多的會關註,但是不會花時間去研究,我們研究的就是每一個我們佈局的城市的TOP5。全國來看也就是研究TOP10。

  林中:今年世茂和碧桂園在原有的銷售規模上實現瞭突破。我們在研究的是過去它碰到什麼瓶頸,第二它采用什麼辦法突破瞭這個瓶頸,第三旭輝未來會不會碰到類似的瓶頸,如何去不斷取得這個持續性的突破。因為你看這兩個企業一突破,資本市場就對它的價值進行重估瞭。我們在想以後我們的規模到500、600億的時候會不會碰到這種瓶頸。

  林中:比較滿意。我們去年發行價是1.33元,到昨天是1.61元。在香港上市的內房股中,和我們同一批上市的企業目前隻有旭輝股價在發行價之上,其他企業目前的股票價格都在發行價之下。而且,整個在港股的內房股中,目前股價能在當時發行價之上的也隻有幾傢。

  新浪樂居:今年以來,你覺得哪些房企讓你印象最深刻?

  有熟悉資本市場的人士稱,上市後第一年的股價表現異常重要,關乎承諾,關乎信心,"第一年股價表現不佳,起不來,以後就很難說瞭。"

  林中:長期來看市場一定是公平的。隻要你能兌現你的業績承諾,持續有質量的增長,帶來更多的信任感,資本市場就願意給你一個更高的估值。我經常跟很多投資者交流,我說你們眼中的好企業標準是什麼?其實有幾個方面值得關註。第一個,就是實現規模與盈利持續穩定的增長,持續穩定的增長其實是不容易的。因為市場是波動的。第二是足夠大的規模。第三是良好的現金流,負債率穩健。第四是治理規范透明。旭輝一直在努力做這些事情。

  林中:原來我們沒有融入國際資本市場,我們現在融入瞭國際資本市場,現在對這塊非常關註。我們上市的第一年,已經做瞭好多企業兩三年才能做完的事,一上市我們就做瞭三個評級機構的評級,發瞭美元債,分兩次,一次是美金2.75億,第二次增發瞭美金2.25億,亦做瞭美金1.56億的銀團貸款。最近還跟合作夥伴一起在做俱樂部貸款,其實這些東西都使得旭輝在整個股票市場、債券市場、銀行市場開始建立起口碑和信用,也建立起瞭我們各類融資的價格標準。

旭輝林中談股價,融資與同行

樂居深度報道匯總》》

  新浪樂居:現在就考慮這個問題稍微有點早吧?

  林中:RRJ創始人及聯席董事長王忠信先生原來是厚樸基金合夥人及高盛亞洲合夥人兼聯席主管,RRJ另外一位的聯席董事長王忠文先生則在淡馬錫控股公司任職10年並擔任首席投資官及首席策劃官等多個職位。他們兩位在亞洲的資本市場界是非常有名的。我上次去新加坡路演,他們那邊基金界的人對兩位王先生都非常熟悉。而且兩位王總也是非常爽快大氣又細致的人,我們整個談判僅用瞭半小時。所以我覺得引入這種基金,對整個旭輝股東基礎的完善以及股東結構的改善是非常有利的。

  林中:有沖突才會有排序,沒有沖突的不存在排序。在旭輝來看,是客戶利益排在企業利益前面,員工利益排在股東利益前面,企業利益排在員工利益前面。比如說超過保修期的小區我們要不要繼續維修,五六年以後這個小區舊瞭,我們要不要發客戶關懷基金去翻新,這是我們肯定會做的。但是所有的排序都有相應的應用條件。比如客戶買完房子跌價瞭,那他可以退房嗎?你不是說客戶利益排在企業利益前面瞭。我們就會解釋,那是一個合同關系,是一個自願的、平等的契約,不是利益沖突,所以不適用。

內容來自sina新聞

  林中:不早,其實不早。比如說很多企業它現在要改變土地結構跟產品結構,根源是什麼?是兩三年前的買地種下來的,所以你如果不能去做前瞻性的研究,在問題小的時候就把它解決掉,甚至對於問題有預見性,那你碰到這個問題的可能性就會比較小。別人付瞭很大的學費代價,我們要借鑒它的這種經驗和教訓。

  林中:第一次發行價是100塊(息率是12.25%),第二次增發前市場價格到106塊,我們給投資者讓瞭2塊,增發價是104塊(息率現在是11%)。然後在104塊的價格上現在又到瞭112、113(息率現在是9%以下),所有的投資者都掙瞭很多錢。因為它是第一期增發,所以它要跟第一期是一樣的,但是你買我的債,第二期買不是付100塊,你買100塊票面面值,你要付104塊。現在我們債券的對應利息,是不到9%,8點幾%,其實我們希望每一次發債都能縮減我們的利息成本。

  新浪樂居深度報道記者@謝敏敏@張傑/文

  林中:我們2012年底的平均融資成本是10%以上。到今年的上半年,整個融資成本已經下降至9.4%,未來每年都可以降一個百分點下去。別看是一個點,一個點一年可以省多少錢。按我們目前來看,降低一個點意味著你每年省一個億的成本。你看看那些大佬們,他們現在的貸款都是五六百億、七八百億的,你省一個點一年就省五到七個億。我覺得旭輝的目標就是我們要成為一個大企業,好企業,這個時候我們有一個對應的市場融資成本的價格。

  新浪樂居:是不是正因為目前的融資成本還不夠低,所以旭輝不做自持物業?

  林中:我說不做持有物業,第一是戰略選擇,目前我不會做。第二個是你的資金成本不允許,你現在的平均融資成本在8到9%,一般行業持有物業的收益隻有3到5%,你不能用8到9%的錢去做3到5%的生意的。隻有我融資成本降到瞭比如說4到5%,我才可以用這個資金去做持有物業的生意。國內有些企業,公司規模還比較小,融資成本很高,用那麼貴的錢去做這種3到5%的收益,從現金流來看是不會增長的,我不看好這種商業地產戰略。

  新浪樂居:那你認為在國內哪些房企在資金成本這塊做的最好?

  林中:萬科去年年報公告的融資成本是9%,中海的融資成本是3%大園建地貸款,當然它們的貸款規模應該是在500億左右,一下差瞭幾十億。中海目前是內房股中評級最高的,它應該是3個B。萬科也在加大海外的發債,它這次在海外發債也發瞭4點幾%,所以它覺得原來這邊有這麼便宜的資本,在國內它借款平均要9%。國內的利率還沒有市場化,特別是沒有體現出風險定價。

  新浪樂居:在同批規模企業中,旭輝的差異體現在哪裡?

  林中:今天旭輝可能不是在這一批企業中增長速度最快的,但是我一定會說我們是增長質量最好的,不能以犧牲企業穩健為代價來換取這種增長。在港股市場,企業市值增長和規模增長不是正相關,說明資本市場不是以規模論,它一定是綜合平衡論,規模、贏利能力、負債率,各方面的表現都看。

  新浪樂居:你說的企業安全是指哪方面的?

  林中:資金鏈的安全。比如說旭輝內部有一條死規定,就是現金的保有量不能低於總資產的10%,我們的負債率不會超過80%,現金絕對不會低於10%,它沒到低於10%的時候就開始預警瞭,預警瞭我們就會開始加速收款跟收縮投資。財務內部有一個模型測算負債,承載支付能力,對現金的這種流入,它會有一個底線設置。

  新浪樂居:在你心中,客戶利益、員工利益、企業利益誰排第一位?

  新浪樂居:溢價配股,其實還是很少見的,能做到挺不容易。

  新浪樂居:旭輝有在研究你們的競爭對手嗎?

  新浪樂居:那是不是說你對旭輝現有的股價也非常滿意?

  新浪樂居:上市一年來,你對旭輝在資本市場的表現滿意嗎?

  談及未來,林中稱,年內達標140億元銷售額已經基本沒有問題,明年將有更大的超越。可是,在被問及"目前在研究學習哪些同行時?",林中稱,今年的地產明星,在其發展過程中都曾遭遇過困惑期。研究同行如何突破自己的瓶頸,關乎旭輝下一步。

  新浪樂居:旭輝在資本市場的動作備受關註,這次發債背後有什麼故事?

  新浪樂居:我們註意到債券增發的時候利息有所下降。

  新浪樂居:說點眼前的,旭輝明年的規模會達到多少?

  一年之前,旭輝以1.33港元的發行價上市,如今,股價已升至1.6港元的水平。但談及股價表現,林中坦言,能接受但仍不甚滿意。



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  林中:我們跟RRJ基金的接觸很簡單直率。我們當時要發債,它希望能買我們的債券,我們就熟悉瞭,後來,RRJ希望我們能向它做股票定向增發。對於我們的股票價格,我們認為這個價格還是很低的,我們應該是沒有動力在這個時點上去做增發的。之所以接受增發,是考慮到知名基金進來以後,可以對我們整個股東結構的優化,以及增加基礎性的股東起到的作用。

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