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北京4月新房預售證驟降18% 房價或被看漲
盡管北京市住房和城鄉建設委員會(下稱"北京市住建委")已經削減瞭預售許可審批的數量，並著手對期房、現房價格進行幹預，但這仍然未能改變北京市商品房價格3月以來，一直位列70城市房地產價格漲幅"前茅"的局面。《中國經營報》記者獲悉，為瞭避免高價樓盤集中入市並放量成交造成房價未來快速上漲的市場預期，4月以來，北京市住建委開始"控制"房地產預售許可的審批速度和節奏。以2013年4月為例，北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請，同比下降18.5%。
新"國五條"的調控是否落空？新房供應趨緊是否會帶來房價進一步上揚？一時間，關於房地產後市的討論在市場上不絕於耳。尤其是近日中國社會科學院財經戰略研究院公佈的報告指出，當前房地產市場住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，那麼市場還將出現大起大落。
遺憾的是，在如是供求關系下，北京房地產價格短期內得到控制已非易事。
"削減"預售證
第三方市場監測機構亞豪房地產的監測顯示，2013年4月，北京市住建委總計批準22張預售許可證。
"現在同行見瞭面，聊天第一句話都是問，你們項目的預售證批下來瞭嗎？"5月8日晚，萬科北京公司一位銷售負責人告訴記者。根據中國現行房地產法律法規，隻有得到屬地主管部門的批準，並獲得商品房預售許可證後，才能實施期房銷售。
不過，如今想要拿到一張預售許可證，在北京卻並非易事。
從2013年3月開始，北京市住建委加強對預售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間，甚至一度暫停瞭預售許可證的審批工作。這導致包括萬科、保利、中化方興、融創等多傢大型房地產開發企業在內的諸多住宅項目，在上報有關申請材料後，未能在上述時間區間內獲得預售許可證。
在3月20日後，北京市住建委對樓盤預售許可證的審批才陸續恢復，相關樓盤陸續被批準預售。但是，北京市住建委發放預售許可證的數量和節奏明顯被實施控制。這種情況到2013年4月開始顯性化。
第三方市場監測機構亞豪房土地2胎融資利率多少免費諮詢試算地產的監測顯示，2013年4月，北京市住建委總計批準22張預售許可證。
統計數據顯示，北京市住建委在4月最後一周以及"五一"小長假期間集中發放瞭10張預售許可證，而4月前三周的預售許可批準數量總共為12張。相比於2012年同期，這一數據同比降幅約在18.5%左右。
據瞭解，在對預售申請審批實施節奏控制的過程中，北京市住建委主要是延後申請預售價格較高樓盤的批準許可，並避免高價樓盤"集中批準預售"的情況。
"這樣的做法主要是為瞭避免高價樓盤在某一時間區間集中入市，從而拉高北京整體的房地產價格統計數據。"一位不願具名的央企下屬房地產企業的銷售負責人告訴記者。
行政控價格
後期開盤價、新盤開盤價的漲幅，必須在一期開盤價格和同區域平均銷售價格的20%以內，從"限漲幅"到"零漲幅"，北京市政府的口徑明顯趨緊。
記者瞭解到，按照北京市住建委當前的要求，第一次申領預售許可證的住宅項目，其價格不得超過區域內在售項目的平均價格；對於非新盤項目後期預售許可證申領的申報價格，則要求不得超過一期開盤時的平均價格。
在此之前，北京市對於預售價格的審批，一直時有幹預。實際上，從2011年開始，北京市就執行瞭類似的管制手段，不過其控制價格的額度多在20%左右，即後期開盤價、新盤開盤價的漲幅，必須在一期開盤價格和同區域平均銷售價格的20%以內，從"限漲幅"到"零漲幅"，北京市政府的口徑明顯趨緊。
從2013年2月開始，北京房地產市場價格漲幅一直在70大中城市房地產監測體系中名列前茅，這讓北京市政府感受到瞭巨大的壓力。
數據顯示，十大城市均價中九個上漲，百城房價指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2013年4月十大城市住宅均價為17023元/平方米，環比3月上漲1.31%。其中，北京環比上漲3.11%，漲幅最大。
據瞭解，2013年以來北京市政府多次召開不同級別、不同方式的會議，研究出臺"國五條"北京執行細則和穩定北京房地產市場的問題。在這樣的壓力下，北京市住建委最初開始考慮在短期內對房地產市場價格實施"有限度的幹預"，但最終還是將其內容詳盡的寫入北京市落實新"國五條"調控政策的地方實施細則。
北京市落實國五條地方實施細則要求，加強商品房銷售價格引導，繼續總結完善本市價格引導經驗，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。
除此之外，北京還擬對自住型、中低價位普通商品房納入限價房范圍進行管理，對此類住房實施限價銷售。目前，北京市住建委正在會同有關部門研究這項政策的執行辦法，初步方向為實施限價管理的中低價位普通商品房，將在再上市交易過程中實施限制。
顯然，北京市希望借此拉低整個北京市房地產價格的數據表現。
預期被"打亂"
在預售許可證的發放節奏上，2013年4月第一周和第三周，都僅發放瞭2張和3張，在一定程度上，導致當期房源的"相對減少"，從而使房地產價格被預期看漲。
"在一定程度上，預售許可證審批節奏的控制，雖然能在一定時間區間內的數據上房價漲幅會得到控制，但是從長期上看，容易擾亂購房人的預期。當然，這隻是我個人的觀點。"前述不願具名的央企下屬房地產企業的銷售負責人稱。
他是通過自己負責管理的樓盤銷售情況得出這樣的結論的。2013年3月，在等待將近2個月後，這傢企業開發的樓盤獲得瞭預售許可證，同一周內，北京市住建委隻核發瞭2~3張預售許可證，該樓盤預售許可的房源數約為320套，但同期"排號"等待購買的意向性客戶，已經達到瞭約700組。
隨後一周，北京市住建委又核發瞭多張預售許可證，市場上可售房源明顯增加。"但由於前期房源緊缺的狀況已經在市場中形成印象，從而導致市場預期在一定時間內仍然維持稀缺的判斷，因此我建議，一是平均每月中各周預售審批的數量節奏，形成穩定連續的可售房源入市，二是公佈每周批準的預售許可項目、房源數，引導市場預期向平穩的方向。"他說。
2013年4月，這一現象仍然存在。亞豪機構的市場監測顯示，盡管預售許可證發放數量同比下降約18%，但新增供應8906套商品房，供應面積85.3萬平方米，分別超出2012年同期21%和2%，市場的實際供應並未減少。
但在預售許可證的發放節奏上，2013年4月第一周和第三周，都僅發放瞭2張和3張，在一定程度上，導致當期房源的"相對減少"，從而使房地產價格被預期看漲。
"還是要綜合管理預期和增加普通商品住房供應相結合，才能實現房價的穩定，而穩定預期的最必要手段，就是穩定供應，不要一會兒多一會兒少，這樣往往會造成市場預期的混亂，而導致房價的進一步快速上漲。"中國房地產學會副會長陳國強向記者如此表示。
新聞來源http://bj.house.sina二胎房屋借款任何問題免費諮詢.com.cn/news/2013-05-12/08332189922.shtml
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