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內容來自sina新聞

張傢鵬凱德收購首地大峽谷是難得的商業機會



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圖為RET睿意德執行董事張傢鵬貸款利息試算

  張傢鵬(張傢鵬博客)，他是廣受業內認可的資深人士，於商業地產行業擁有超過12年專業經驗，現任RET睿意德執行董事/中國地產圓桌會秘書長。2002-2012的十年間，張先生就職於DTZ戴德梁行，曾任中國區董事，負責中國商業地產服務工作。

  新浪商業地產訊(編輯 肖彥春)最近凱德商用17.6億收購北京首地大峽谷購物中心這則新聞備受業界關註，引發瞭業內熱議，就此新浪商業地產專訪瞭業內資深專傢張傢鵬先生。

  新浪商業地產：對於凱德商用斥資17.6億收購北京首地大峽谷購物中心這個事件您怎麼看？

  張傢鵬秘書長：凱德平價收購首地大峽谷是非常劃算的生意，是難得的商業機會！凱德商用是很精明的，帳算的很細，很看重項目的溢價和增值效應，對回報率要求很高。凱德善於整合和運營推廣商業物業，通過購入商業物業來達到擴張的目的。凱德以收購有瑕疵或運營不善的商業項目重新整合運營、包裝上市來盈利。首地大峽谷是凱德商用在京的第十個購物中心，對其鞏固市場占有率將會大有助益。雖然目前首地大峽谷因為客觀大環境和自身的原因不溫不火，對於"親爹"首都機場集團沒有太大的價值，甚至為瞭變現狠心將其"賤賣"，但對於"三爸"凱德來說無疑是撿瞭個便宜。首地大峽谷地理位置優越，所處南城正處於快速發展的黃金期，可謂天時地利，如果再加上人和，那麼稱霸南城顯然不是不可期的。

  新浪商業地產：首地大峽谷購物中心地理位置優越，又背靠首都機場集團的雄厚實力，有著"京南第一MALL"之稱，但是經過瞭2年多的養商期後並沒有如預想的那樣火起來，反而陷入瞭困局，您認為問題出在哪裡呢？

  張傢鵬秘書長：首地大峽谷購物中心之所以沒有火起來的主要原因出在自身的技術層面上。

  新浪商業地產：關於這個問題，您能更具體深入的談談嗎？

  張傢鵬秘書長：可以歸結為3點：第一，業態不夠豐富，體驗性不好。首地大峽谷購物中心在運營操作和推廣上不夠專業、系統，力度也不夠。其本身的規模偏小，在規劃上不合理，業態不夠豐富，娛樂休閑性不夠，客戶體驗性就會不好，預期越高失望越大，這對養客是非常不利的，還有很大的升級空間。體驗化是不止關註貨品的提供，也是關註到消費者從到達到離開全過程在購物中心的感受，為他們創造愉悅，而這種愉悅的創造關乎到大量細節。第二，招商號召力不強，品牌及品類豐富度不足。入駐的一線品牌很少，國際性的大品牌幾乎沒有，多數都是些名不見經傳的小品牌，造成整體檔次不夠高端，沒有特色也沒有差異化，而當下主流消費群體多數是有足夠消費能力且追求時尚和高端的年輕人，缺乏吸引力。第三，生活機能不夠，區域結合的不密切。對特定人群沒有針對性，客戶黏著度低。其實首地大峽谷購物中心的地理位置非常優越，搶占瞭市場先機，目前沒有什麼競爭對手，周邊有龐大的消費群體，但它缺乏必要的生活配套商業，比如兒童、美容、傢庭等相關商業幾乎沒有，像超市、餐飲等常規性的物業也沒有區域特色，並沒有發揮應有的優勢。首地大峽谷在商業規劃與管理方面仍有較大成長空間。

  新浪商業地產：那麼您認為現在購物中心這樣的商業綜合體最需要提升的是什麼呢？

  張傢鵬秘書長：新一代高端消費者對品牌的需求呈現發散趨勢，他們更理解不同品牌的文化屬性與風格特質，不會因為＂炫耀＂ 或＂從眾＂而去鎖定單一品牌，他們偏愛＂混搭＂著裝，依照不同品牌＂專長＂選擇不同單品購買，所以服務於他們的購物中心，要有相當規模以容納更多品牌來滿足需求。雖然賣東西是商場贏利根本，但經營者不能由此就隻關註＂賺錢＂的商品而忽略形成氛圍的＂空間＂。新一代人群到商場的主要目的不再是買東西而是休閑，從他們需求出發，經營者須以適宜且不同的氛圍來提供獨特體驗。很多事都同理，隻有將不賺錢的事做好，賺錢的事才會發生。

》解密北京首地大峽谷之殤

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/16172311663.shtml

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