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恒盛地產超200億債務逼近 6傢信托近50億捆綁
??根據理財周報記者不完全統計，截至目前，恒盛地產累計債務約246.8億元，資本負債比率達107.1%，債權人主要包括4傢銀行，6傢信托公司，2傢基金子公司。
一波未平，一波又起。2015年的開年，話題不斷的房企除瞭佳兆業，還有恒盛地產。
與佳兆業事件的事發突然相反，恒盛的大小問題自2012年起便時有傳出，包括多地項目停工、涉訴，開發滯緩，銷售業績不佳，連續多年虧損等。不久前，國際三大評級機構之一標準普爾更將其企業長期信用下調至“CCC”，並展望為負面。
然而，縱然恒盛地產所存問題諸多，他的資金鏈卻始終環環緊扣。
理財周報記者調查發現，銀行借款是恒盛地產資金鏈條的主體，此外從2013年起，陸續引入信托、資管公司提供資金支持，並輔助發行海外債券。
根據記者的不完全統計，截至目前，恒盛地產累計債務約246.8億元，資本負債比率達107.1%，債權人主要包括4傢銀行，6傢信托公司，2傢基金子公司。
債務高企，卻未能有高效周轉支持，恒盛地產已經連續出現業績下滑，並可能在今年首次出現虧損。
2月2日，恒盛地產在港股市場停牌，隨後公告停牌原因為公司控股股東可能提出私有化。這是恒盛地產距離上一次私有化計劃失敗14個月後的再提。
在私有化之後重整業務的想法，張志熔一直未斷，尚海灣豪庭的二期續建，或將成為其意圖恢復公司元氣關鍵的一步棋。
私有化再上日程
“現狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大。”
2月2日，恒盛地產股票停牌，並公告，待刊發公佈有關公司控股股東提出可能私有化的公告。
在香港私有化上市公司，意指由大股東收回市場上的流通股份，最終實現退市目的。
恒盛地產的大股東即張志熔，2014年中報顯示，張志熔持有恒盛地產68.39%股權。公司第二大股東為中國人壽(601628,股吧)，目前累計持有10%股權，相比2013年底增持1.03%。
中國人壽最近一次增持為去年11月，以每股平均價1.199元買入2770萬股恒盛股份，持股量由9.64%升至10.0%。國浩資本將增持行動解讀為，反映市場人士低估恒盛估值，這或是再次進行私有化的好機會。並由此預測，隨著內地地產市場氣氛低迷，張志熔或於短期內再次提出私有化計劃，結果如其所料。
恒盛地產私有化並非新鮮事。早在2013年11月，張志熔就曾提出恒盛地產的私有化方案，計劃以每股1.8港元的註銷價，向小股東協議安排回購。但在去年初的股東會上，遭遇小股東反對，計劃以3票之差被否決，而公司首席執行官及財務官也於2014年2月離職。
或因過去的一年裡，恒盛地產股價持續下跌，張志熔私有化的心意堅決。按照規定，公司在私有化計劃失敗後12個月內不得重提，現在期限剛過不久，此事再次提上日程。
“若仍按去年每股1.8港元的價格測算，全部回購剩餘股份所需資金為43.78億港元，若要緩解小股東的情緒，新設定每股價格還有上升的可能。”一位地產私募人士分析。
對於恒盛地產來說，一次性拿出這麼多錢似乎有些艱難。截至2014年6月，公司持有現金僅16.7億元，在一年內到期的債務卻有50.08億元。
上述人士認為：“現狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大。”去年底，香港經濟日報曾報道，恒盛地產私有化資金可能來自民生銀行(600016,股吧)貸款。對於這次是否仍計劃借由銀行貸款，理財周報記者試圖向恒盛地產求證，但多次撥打官網電話，均無人接聽。
對於恒盛地產，評級機構穆迪認為，私有化的可能性以及私有化計劃本身，可能會削弱公司的財務靈活性。恒盛的再融資風險已較高，倘若私有化計劃取得成功，財務靈活性降低將令恒盛未來12個月內進一步承壓。
借款增加，業績下滑
銀行借款仍是恒盛地產資金鏈條的主體，另外陸續引入信托、資管公司提供資金支持，並輔助發行海外債券。
事實上，恒盛地產資金鏈承壓已是不爭的事實。
房地產企業高負債，高周轉不足為奇。但恒盛地產負債高企的同時，銷售數據卻逐年低迷。
2014年中報數據顯示，截至6月末，公司借款總額211.82億元，2014年上半年新增借款83.8億元，凈負債達195億元。
資本負債比率自2012年來亦大幅攀升，由2012年底的68.8%上升至2013年底的87.4%，再上升至2014年中的107.1%，高於市場平均值24個百分點。
而去年全年，恒盛地產累計實現合約銷售額僅40.4億元，同比減少44.7%；累計實現合約銷售面積為26.9萬平方米，同比減少53.4%。其2013年及2012年全年的合約銷售額分別達73億元人民幣及109億元人民幣。
2014上半年恒盛地產亦首次出現虧損，虧損2.2億元人民幣，比2013年同期下滑近200%。
標準普爾在去年下半年宣佈，將恒盛地產的長期企業信用評級由“B-”下調至“CCC”，展望為負面。
標普的評級等級中，“CCC”評級主要是針對未來12個月之內將有違約情形的發債人定義的。標準普爾恒盛地產主分析師葉翱行在電話會議中稱，如這些公司沒有任何正面發展，其將會面臨一些流動性困境或是需通過一些低價交易來應付償還債款。
虧損或與在2009-2010年迅速拿地之後，項目開發與銷售陸續減緩有關。
據其他媒體報道，不久前，恒盛地產在長春的恒盛豪庭項目因延期交房遭上百名業主起訴。此外，恒盛地產5年前以19.7億元收購的南京三汊河項目至今仍未開工。而由一幢52層寫字樓和一幢48層五星級酒店組成的南通熔盛大廈，原定2011年12月竣工，但項目目前隻建成3層，並已停工多時。
恒盛地產在去年中報裡稱，集團深化與銀行的戰略合作關系，開拓多渠道融資方式，滿足經營業務對資金的需要，融資通道順暢。
現在來看確如其所述。銀行借款仍是恒盛地產資金鏈條的主體，另外陸續引入信托、資管公司提供資金支持，並輔助發行海外債券。
其披露，公司的主要來往銀行包括四傢，分別是中國建設銀行、中國銀行、中國民生銀行、上海銀行。截至去年6月底，銀行抵押借款共164.6億元，占借款總額的77.7%。
信托與資管計劃的大規模引入則是從2013年開始。
信托、資管債務75億
理財周報記者不完全統計，2013年以來，共有6傢信托公司為恒盛地產項目融資約46.95億元，另有2傢資管公司為其融資約27.9億元，兩年來通過信托和資管共獲得約74.85億元貸款。
從披露的資金投向看，上述資金大部分流向上海恒盛尚海灣項目建設，規模達到56.2億元，提供融資的機構包括中融信托、四川信托、光大信托、中海恒信等，其中，中融信托和中海恒信是最大的借款方。
據記者瞭解，該尚海灣項目的開發公司為上海鑫泰房地產發展有限公司，是恒盛地產下屬專屬負責開發尚海灣樓盤的項目公司，由恒盛地產子公司上海意景房地產開發有限公司100%控股，註冊資本14億元。
一份統計於2014年1月的報告中稱，上海鑫泰的金融機構授信額度共計85億元，累計融資餘額49.9億元。
目前，報告中未到期借款包括民生銀行13億元，用於11-14#樓開發；中融信托30億元，用於辦公樓和酒店樓開發。
據記者瞭解，中融信托的30億元信托貸款分兩次發放，其中第一筆借款12億元，以成立集合信托計劃的形式募資，對應產品名為“融盛一號集合資金信托計劃”，期限24個月，到期日為2016年3月。
2014年中，中海恒信資產管理公司密集發行多期資產管理計劃，名為“中海恒信-民生總營-恒盛尚海灣資產管理計劃”，總規模25億元，存續期同樣為24個月。募資以委托貸款的形式發放給上海鑫泰，用於尚海灣項目二期建設。
資料顯示，尚海灣從一期開發至今已過去6個年頭。工建地 蓋房子程進度顯示，已交付使用的隻有一期1-5、7-8#樓；一期的6#樓，二期的9-10#在預售中。尚海灣售樓人員表示：“二期的其餘部分還沒有開始賣，最樂觀的估計是2015年底啟動，但並不確定。”
上述機構中一位不願具名的業務人士坦言，恒盛地產的問題早有所耳聞，但實地去調查發現並無傳言中嚴重。而且就項目本身來說，地理位置、產品定位、成本優勢等等都決定項目是優質的。再把風控做好，並不擔心出問題。
據瞭解，尚海灣項目土地是2000年上海鑫泰從中國木材華東公司收購取得，總成本9.46億元，按照項目計容面積62.81萬平方米計算，樓面地價為1506元/平方米。
彼時至今，該地房價已經從2010年前後的2萬元/平方米上漲至8萬/平方米。
“這個項目說到底，開發瞭這麼長時間是受當時房地產市場環境影響，張志熔想等待更好的開發時機，所以有意擱置。”上述人士稱。
去年尚海灣的項目在上海灘也流傳瞭一段時間，個人借款很多機構的項目經理都曾去實地考察，其中一位否定瞭該項目的人士表示：“當時否定主要是兩個原因，融資方的主體問題，而且樓盤的歷史沿革太長瞭。”
另外，中融信托還為恒盛地產子公司上海恒冉開發的項目馨雅名邸融資7個億。
該項目所在地塊是恒盛地產旗下子公司於2013年底，在上海市奉賢區通過競標獲得，成交總價約12.45億元人民幣，折合樓板價為1.52萬元/平方米。這也是當年唯一一次拿地。
其一位前期負責人表示，馨雅名邸計劃在今年3月開工建設。
上海重頭戲
“恒盛地產的一線城市土地儲備主要就是上海地區，上海的項目亦相對優質，容易獲得融資，選擇現在來推動上海地區項目的開發，極可能是為緩解公司業績虧損。”
對於恒盛地產來說，上海地區是公司房地產銷售額的重頭。
以去年中報數據為例，上海地區、長三角地區、環渤海地區和東北地區的銷售額分別占比61.8%、28.0%、2.4%和7.8%。上海地區以外城市的銷售金額和銷售面積分別占比38.2%和67.6%。
其土地儲備分佈於一、二、三線城市，其中20.6%位於一線城市，79.4%位於二、三線城市。
“恒盛地產的一線城市土地儲備主要就是上海地區，上海的項目亦相對優質，容易獲得融資，選擇現在來推動上海地區項目的開發，極可能是為緩解公司業績虧損。”前述私募人士認為。
但他也表達瞭自己的憂慮：“即使上海項目開發順利，最終獲得資金，未來如果私有化得以實現，公司的財務靈活性會被削弱，不利於再融資。”
評級機構穆迪也指出，若恒盛地產的潛在私有化計劃成功實施，將具有負面信用影響。
如今，彼時張志熔身背的另一個“債務包袱”熔盛重工的重組已於去年進入實質性階段，即將易主。這位曾擁有兩傢上市公司的神秘富豪，兜兜轉轉，似又回到原點。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/09095970357457120441537.shtml
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