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取消限購是正常政策反應 部分城市房價或跌20%
經濟學傢朱海斌認為，限購是臨時行政性措施，非長期安排；取消限購，房價不一定會"起來"。
2011年9月加入摩根大通，擔任摩根大通中國首席經濟學傢和大中華區經濟研究主管。在此之前，朱海斌於2001-2011年任職於國際清算銀行，先後擔任經濟學傢和高級經濟學傢。研究方向專註於金融體系和實體經濟的傳導，風險管理和金融監管，中國經濟和房地產市場。朱海斌於2001年獲美國杜克大學經濟學博士學位，1996年獲中國人民銀行[微博]研究生院碩士學位，1994年獲北京大學信息管理系學士學位。
★ 核心觀點
這一輪樓市調整過程需要的時間可能比以往更長，但房價崩盤的可能性依然很小。這一輪調整將持續一至兩年，部分城市房價跌幅或達20%，三線城市的去庫存周期會比較長。地產調整已成為中國經濟下半年下行的最大壓力，短期會有更多的城市取消或者放松限購。
部分城市房價跌幅或達20%
記者：你最近表示，在全國范圍內，一兩年內房價降幅不超10%。如何得出這個結論？包括北上廣這樣的一線城市在內嗎？
朱海斌：一兩年之內房價降幅不會超過10%指的是全國平均房價，區域之間、城市之間會有不同，部分城市可能會達到20%，甚至20%-30%之間。其中，一線城市房價泡沫現象最明顯。
用房價收入比的指標來看，北京、上海、深圳的房價收入比在15到20之間，中國正常的水平可能應該在6到8之間。相比之下，歐美國傢大部分房價收入比在4到6之間，也就是說4到6年的收入就可以買當地一套普通住房。中國房價的地區差異比較明顯。
北上廣房價遠超正常水平，但一線城市相對需求最大，反而價格相對穩定。短期房價下跌幅度最大的是一部分供大於求比較明顯的二線城市，但是二線城市市場對價格的彈性比較大，降價後會刺激需求、促進銷售。三線城市則要經歷比較長的去庫存周期。
記者：怎麼測算房價不會跌10%？
朱海斌：影響我國房價的主要因素包括城鎮化進程、居民收入、貨幣供應量、房地產市場供需變化和人民幣匯率。其中，近兩年出現明顯變化的是供需變化比例和貨幣供應量，這是導致本輪房地產市場調整的最主要原因。
2012年開始房地產市場出現瞭供大於求的狀況。貨幣供應量從2009、2010年時比較寬松到現在慢慢回到中性。在其他幾個因素中，雖然整個經濟增速在下滑，但居民收入增速維持在高位。去年傢庭名義收入增長10%左右。一般來說，收入上升比較快的地方，其房地產調整過程中房價下跌的幅度較小。因為房地產調整本質是房地產出現泡沫，房價超出居民消費能力，調整的目標是讓房價收入比降到一個更合理的水平。途徑有兩個：房價下跌，收入上升。
全球金融危機期間，歐洲幾個國傢和美國房地產"大調整"很重要的一個原因是居民收入基本上不變，甚至有些國傢是下降的，調整結果就是房價大跌，美國跌瞭30%，英國跌瞭10%。
記者二胎房貸 台新二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢：關於中國房地產市場觸及"拐點"的論調不絕於耳。房地產的黃金十年已經過去嗎？
朱海斌：我認同這個觀點。
記者：你所說的拐點是什麼拐點，是供給拐點、需求拐點還是房價拐點？
朱海斌：從目前數據來看，供給的拐點最先出現，供大於求狀況2012年出現，此後供應量不斷增加，短期的供給已經明顯大於需求。今年1月份開始，新開工面積同比大幅度下滑。房價的拐點出現在4月份，到目前為止環比下降瞭2%左右。需求的拐點還沒有出現，預計未來5年內需求仍比較穩定。
需求拐點沒有出現，意味著這次房地產更可能經歷一次調整而不是崩盤。我們估計未來幾年需求量將維持在10億平方米的水平。經過調整，供需會重新恢復平衡。我國房地產目前的情況，是供大於求之後市場的自我調整。
記者：你反對"中國房地產即將崩盤"的說法，原因是中國的城鎮化進程給中國房地產帶來平穩增長空間。但瑞銀中國首席經濟學傢汪濤6月公開發表文章稱，新增城鎮人口對住房的需求沒有想象那麼大，很多人高估瞭城鎮住房市場的實際剛需。這和你的觀點相左。
朱海斌：國內地產市場的剛需來自三個部分，第一個部分是新進城的新增人員；第二個部分是改善住房的需求；第三類是舊房重建。汪濤表述的是第一個部分。確實，新進城的人口並不是100%對住房都有需求，比如鄉改鎮、鎮改縣，由於建制的變化一些居民被城鎮化，他們通常不用買新的住房，這個有可能占到新增城鎮人口的50%。"新增的流動人口不會很快買房，住房的需要沒有想象得那麼大"，這個理解是有偏差的。因為從城鎮化過程帶來的需求並不是當期的需求，它是一個滾動式的需求。
我們不能奢望房價能夠降到讓剛進城的農民工和剛畢業的大學生都可以馬上買房，那同樣不是一個合理的現象。所以今年城鎮化帶來的住房需求，對應的可能是五六年之前進城的那些農民工，或者是說五六年前畢業的大學生，這是個滾動式的過程。
房價調整會持續一到兩年
記者：這次調整和2012年的房地產調整有何不同？
朱海斌：二者有很多相似之處，包括市場供大於求和樓市各項指標的下滑。不同之處是2012年供大於求是區域性的，主要體現在東部沿海地區和一些高房價地區。目前的供大於求是全國性問題。
記者：現在房地產供大於求的情況有多嚴峻？
朱海斌：兩個指標可以參考。一個是全國在建的住房面積跟過去一年的住房銷售面積的比率。這一比率在2013年底達到4.2，也就是說，要把目前在建住房全部賣完需要約4.2年，而歷史平均水平是3.3年左右；第二個是庫存指標，目前我們追蹤的八個大城市平均庫存大概是18個月，去年年底時也就10個月左右，目前水平遠遠超出歷史平均值。
記者：你怎麼評價這次樓市調整的性質？
朱海斌：從需求來看，目前還是比較穩定的，政策上還有一定的調整空間。從整個行業來看，目前很多開發商的利潤是15%左右，如果房價降幅超過15%，就會成為一個分界線，開發商會大幅削減未來新開盤或投資。從宏觀角度，對房地產投資增速下滑會加大，對宏觀經濟造成更大壓力。從這點看，政策不會容忍崩盤式的調整。
目前來看，這次仍是一個溫和的調整。
記者：這次的調整期會有多長？
朱海斌：房價調整會持續未來一到兩年，從今年4月份開始算，全國平均房價可能會持續下調5到10個百分點。
調整引發宏觀風險或大於金融風險
記者：最近地方政府救市熱情高漲，樓巿政策松綁此起彼伏。但就目前來看，多數放松限購城市樓市成交量仍舊低迷。怎麼評價現在地方政府的救市行為？
朱海斌：取消限購有利於銷售回穩，但樓市價格不一定會起來。今年退出限購是比較合適的一個時間窗口。限購本身就是一個臨時的行政性措施，而不是中長期的政策安排。在目前整個房地產市場整體供大於求的情況下，取消限購是一個正常的政策反應。
記者：過去幾年政府也參與瞭地產調整，但為何房價越調越高？為何這次房價頂不住瞭？
朱海斌：從1998年房改到2011年的13年裡，大部分時間房價都是上升。房價上升主要由兩個因素決定：一個是市場因素，1998年房改的時候，房價是低於市場價格的；另一個因素就是供求關系，2011年前一直是供小於求的局面。
2012年的調整並沒有持續太久，主要原因是貨幣政策放松，2012年年中中國人民銀行[微博]連續地下調利率和存款準備金率，信貸也重新加速。
從目前的觀察看，今年下半年貨幣政策很難寬松，信貸增長會保持穩定。當前的宏觀經濟政策並不支持房價在短期調整後的復蘇。
記者：你認為，中國房地產接下來的調整期，取決於政策是不是出現大的變化。你期待政策如何調整？
朱海斌：短期會有更多的城市取消或者放松限購，這是目前政策調整的重點方向。另外，7月份以來首套房房貸利率出現下滑，也會有利於市場壓力減輕。如果這些措施還沒有起作用，下一步有可能會出現二套房的房貸政策調整。
總體而言，本屆政府沒有特別多直接的政策出臺(幹預市場)。房地產市場的長期制度安排需要註意三個方面：一個是房地產稅收政策(包括房產稅)的制定和執行；第二個是要考慮存量二手房政策(包括租房)；第三個是保障房政策。我認為相關政策還是有調整空間的。
記者：在保障房政策方面，存在哪些問題？
朱海斌：我認為政策應針對不同城市，進行不同處理。具體來說，要加強一二線城市的保障房建設，減少甚至取消三四線城市保障房的建設。因為一二線城市房價收入比很高，中低收入階層根本買不瞭房。在三四線城市，房價本身相對合理，保障房跟商品房的價格差別並不是很大，導致保障房跟商品房有一些直接的競爭，在這些地方並不需要大規模的保障房。
記者：如果政府不"救市"，會發生哪些連鎖反應？
朱海斌：用"救市"形容，有一些偏頗。政府在這一段調整裡，更多是托底的功能，控制尾部風險。房地產的正常調整政府不應該幹預，如果超出一定的幅度，影響到整個經濟運行，政府應該采取一些逆周期的措施，控制尾部風險。我們判斷，今年房地產調整可能引發的宏觀風險會大於金融風險。
記者：為什麼？
朱海斌：房地產市場的調整會導致房地產投資增速的下滑。房地產投資是支柱產業，占整個固定資產投資的25%，對GDP直接的貢獻率在12%-13%之間。房地產投資下滑會直接影響固定資產投資的增速，也會直接影響經濟增速，如果投資下滑太快，經濟可能就會出現硬著陸。這樣實體經濟的其他部分，如貿易、制造業都受到波及，銀行整體的不良貸款率會上升。如果說工廠二胎年息借貸增貸轉貸有金融風險的話，我們擔心的是由宏觀向金融傳導的這樣一個傳導機制。
爆發財政危機的可能性非常小
記者：房地產調整已經成為中國經濟下半年下行的最大壓力，是否也會給穩增長帶來難題？
朱海斌：今年下半年最大的壓力是房地產市場調整導致的房地產投資下滑。另一個宏觀風險來自財政壓力。去年地方政府土地收入4.2萬億，相當於去年地方總支出的三分之一左右。我們預計今年土地收入會下降15%到20%。如果土地出讓金下滑15%到20%的話，地方政府的資金來源會受到很大影響。
目前穩增長政策的一部分還是提振內需。基礎設施建設和保障房建設目前大部分是由地方政府提供財政支持的。如果土地出讓金下滑，這也會給穩增長帶來難題，就是地方政府既沒錢又要投資。當然，開放民間資本投資和PPP(公私合作模式)是可能的解決方案。
記者：今年地方政府發債額度達到4000億元，其中地方政府背負實有債務中，將有2.4萬億到期。在房地產不景氣的情況下，地方政府的財政問題進一步惡化。有分析稱，地方政府今年會爆發財政危機。你怎麼看？
朱海斌：中國出現財政危機的可能性還是非常小的。第一我們看政府負債水平，在國際上屬於中遊或中上的水平。中央政府、地方政府，包括像鐵路總公司這些部門的負債全都加起來，大概占GDP的60%。另外，從政府的資產負債表來看，中國政府擁有大量資產，其實負債率相對來說是比較健康的。整體看，中國爆發財政危機的可能非常小。
今年或者未來一兩年內，市場擔心的主要是流動性問題，而不是違約問題。最近幾年投資的項目要完成還需要融資，而現在土地出讓金下降，中央又加強瞭對地方政府融資平臺的監管，這給地方政府融資帶來困難。
記者：你預測中央會動用哪些政策來促增長？
朱海斌：一方面，政府會繼續強調通過基建、保障房、環保等定向領域投資來穩增長。另外，政府也在嘗試通過改革尋找新的經濟增長點。李克強總理一直強調幾件事情，第一是簡政放權，開放民間資本投資；第二，降低實體投資融資成本；第三，減輕企業的稅費負擔。這三點都是從供給方著手的，也體現瞭本屆政府的新思路。目前看，這幾點執行並未到位，我預計這些是下半年工作的重點。
【人物】
經濟學傢中最尊敬林毅夫
他是新凱恩斯主義者。他既主張為市場多留空間，又贊同一定程度的政府調控。
在中國諸多經濟學傢中，朱海斌最尊敬林毅夫。理由是林毅夫創辦瞭中國經濟研究中心，對下一代做經濟研究的學者影響非常大；同時林毅夫致力於探索適用於發展中國傢的新增長模式。
"我不一定同意他的觀點，但是探討怎麼樣跟中國的國情結合起來，形成與中國經濟發展相關的經濟理論，而不是人雲亦雲，這點上林是很值得尊重的。"
這也正是朱海斌做研究的出發點，和中國國情結合，不一味套用國外理論。
朱海斌在國際清算銀行任職11年，2011年加盟摩根大通，擔任摩根大通中國首席經濟學傢和大中華區經濟研究主管。雖然履歷非常"國際化"，但他並不會直接套用國際標準來研究中國當前的問題，而是從中國國情分析，穩妥地提出短期、中長期兩種方案。
在采訪過程中，面對每一個問題，朱海斌都會用嚴密的論證方式進行回答。提觀點、擺事實、講道理，同時說明可能存在的個別問題，最後總結核心觀點。朱海斌給人的感覺是，嚴謹睿智，但隱藏鋒芒，絕不激進。
他認為，當前中國改革的癥結在於執行力不夠，因此確保改革措施落到實處，應該成為下半年政府工作的重點。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/08002891695.shtml
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