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房企新年搶地一線城市忙補倉 抱團而戰分散風險
??新年伊始，拿地，成為品牌房企的首要任務之一。繼西南三環豐臺玉泉營附近的兩宗宅地被招商、華潤、九龍倉、平安等4企業組成的聯合體收入囊中之後，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元的高價拿下豐臺區花鄉白盆窯地塊。業內人士表示，當前實力雄厚的大型房企拿地佈局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競爭將更加激烈。而抱團而戰成為房企巨頭拿地的共同選擇。
??京華時報記者邢飛
??房企加速拿地補倉
??1月5日，2015年北京土地市場迎來新年第一拍。位於西南三環豐臺玉泉營附近的兩宗宅地成為今年北京市出讓的第一批土地。經過32輪舉牌，招商、華潤、九龍倉、平安不動產等4企業組成的聯合體以42億元、配建45300平米限價房的代價摘得該宗地，溢價率為49.4%。0501-626、627地塊最終也被招商聯合體以44.9億元的價格和配建41600平米限價房的代價奪得。
??1月7日下午，在豐臺區花鄉白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期）二類居住及基礎教育用地（配建“限價商品住房”）拍賣。華潤首開平安聯合體以86.25億元的高價將北京市豐臺區花鄉白盆窯地塊收入囊中，在經過63輪激烈競爭之後該地塊的純商品房樓面價最終被拍至3.8萬元/平方米。
??據悉，拿地企業近些年來在北京市場取得不錯的銷售業績，招商地產、九龍倉、華僑城聯合打造的臻園項目2014年總認購額達50億元，成為北京銷冠，此外，華潤旗下的華潤橡樹灣等多個項目去年熱銷。“這些拿地企業項目熱銷堅定企業拿地決心，此外，隨著原有項目消化，從企業自身有序經營出發，也需要新的土地儲備，防止斷頓。”一位業內人士表示。
??中原地產市場研究部統計數據顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計14宗，這14宗土地的樓面價及溢價率均創2014年來的新高，其中平均樓面價達11743元每平米，溢價率達到瞭30.46%。
??重倉一線城市
??上海易居房地產研究院1月5日發佈瞭《2014年典型城市土地成交報告年終版》。2014年在市場下行的影響下，10個典型城市土地成交建築面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，與2013年相比下降15.4%；2014年，土地成交均價3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%，雖然土地市場降溫，但土地成交均價依然居高不下。
??從近五年10個典型城市土地成交均價走勢看，2011、2012年由於土地市場整體冷清，土地價格也基本處於五年來的低點。2013年隨著土地市場的持續活躍，企業拿地現象集中，各地一些優質地塊的推出不斷加劇市場競爭，促使土地價格進一步上升，價格同比增幅大大提升。2014年，土地成交均價3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%，雖然土地市場降溫，但土地成交均價依然居高不下。
??上海易居房地產研究院研究員亢亞娟指出，2014年，房市降溫，導致地市也降溫。從成交量來看，一方面房企購地熱情比2013年降溫，另一方面地方政府供應積極性也有所降低，導致成交量低迷。從成交價格來看，土地價格以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價堅挺，對企業具有很強的吸引力，激烈的競爭下必然導致高價地的出現。亢亞娟分析指出，大城市房冷地熱現象突出，房企逃離三、四線城市，向一、二線集聚的態勢仍在持續。
??中原地產研究部統計數據顯示，2014年全年，萬科、保利、招商等20大標桿房企合計拿地僅3043.99億元，相比2013年全年的5578.87億元，下調幅度達45.4%。不過，上述20大房企去年在一線城市拿地金額占比達38.9%，超過2013年的30.8%，創造瞭歷史最高紀錄。
??面臨著激烈的銷售競爭
??然而，房企紮堆一線城市。同時，也為後續庫存帶來壓力。
??易居研究院最新發佈的報告顯示，截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平米、20075平米和4149萬平方米，環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。
??一線城市庫存在保持連續8個月環比正增長的基礎上，10月份首次出現環比下跌，但11-12月份庫存借貸二胎重新微增，總體仍屬高位震蕩格局。從同比增幅看，一線城市庫存規模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。
??根據亞豪機構統計數據顯示，今年北京預計入市的42個純新盤項目當中，單價超過5萬元/平米的高端住宅項目占據瞭17席，在這其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個，其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場(樓盤資料) 等，還包括尚未公佈項目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。
??根據亞豪機構統計數據顯示，截至目前北京四環內住宅存量高達8249套，而2015年還將有8-10個高價住宅入市，預計新增供應量將在1000套以上，也就意味著2015年高價住宅市場的可售套數將在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售瞭2013套，8萬元以上的商品住宅則銷售瞭230套，由此可見，就算不計算新增加的供應，四環內的住宅存量也夠銷售4年之久，而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4：1，整體高端市場都面臨著激烈的銷售競爭。
??中原地產首席分析師張大偉認為，從12月的融創農展館拿預售證，到中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市。2015年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市，這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。
??抱團而戰分散風險
??中原地產首席分析師張大偉認為，當前實力雄厚的大型房企拿地佈局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競爭將更加激烈。“房企紮堆一線城市，在推高地價的同時也隱藏著後續高價銷售不暢的風險”。
??事實上，為瞭分散風險，增加拿地勝算，眾多房企選擇組團而戰的策略：一線開發商操盤、險資參與、聯合拿地。聯合拿地以及保險資金參與拿地開發的金融創新似乎正在成為一個趨勢。
??在西南三環豐臺玉泉營附近的兩宗宅地競拍中，華潤、招商、九龍倉、平安不動產等四傢企業組成瞭史上最大房企聯合體參與拿地。此外，萬科、天恒聯合體；龍湖、方興、葛洲壩聯合體；首創、華遠聯合體也同樣加入西南三環這兩宗優質地塊的角逐。白盆窯村地塊的現場競價在華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等5傢之間進行。
??業內專傢表示：“房企聯合拿地主要是針對高價地而采取的一種策略。一種情況是大傢預期該地塊成交價高的話，成立聯合體會減輕資金壓力，而且也能共擔項目風險。另一種情況是該地塊產品比較多樣，比如有住宅有商業寫字樓或者其他，聯合體可以利用各傢地產商開發優勢，比如這次招商華潤九龍倉平安聯合體，華潤擅長運營商業，招商擅長住宅，九龍倉擅長商業寫字樓，平安有資金，這樣的聯合體實力就比較強。”
??不過，也有業內人士認為，合作開發模式會造成利潤分攤不均、影響公司整體盈利等。開發商合作時會根據出資比例安排責任承擔方，持股比例多的一方相應的持股比例會增加，利潤分配會有所傾斜。
??楠尚吳圖制報時華京
??(京華時報)
新聞來源http://sy.house.s汽車貸款率利試算表公式ina.com.cn/news/2015-01-16/08385961652438636479927.shtml
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